Otázka:
Podľa znenia § 1 ods. 2 „Hodnota bytu podľa odseku 1 sa zvyšuje o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za obdobie posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, zverejnenej Štatistickým úradom Slovenskej republiky, ak tento priemer dosiahne viac ako 2 %. Takéto zvýšenie sa prvýkrát uplatní až v kalendárnom roku nasledujúcom po kalendárnom roku, v ktorom sa hodnota bytu podľa odseku 1 určila.“. Je to povinnosť alebo sa to môže zvýšiť?
Odpoveď:
Dôvodová správa uvádza nasledujúce: „Toto ustanovenie upravuje zvýšenie hodnoty bytu podľa odseku 1 o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien (CPI) posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, ak tento priemer dosiahne hodnotu vyššiu ako 2%. V praxi dochádza k tomu, že akonáhle sa ceny tovarov a služieb navýšia o určitý percentuálny podiel, väčšinou sa obdobným spôsobom navýšia aj ceny nájomného. V tomto prípade je zvýšenie podmienené väčším nárastom inflácie (viac ako 2%). Takýto rast zohľadňuje zvyšujúce sa náklady spojené so správou, opravami, údržbou a budúcimi rekonštrukciami bytov prenajímateľom. Týmto ustanovením sa prípadný kladný priemer inflácie z prechádzajúcich dvoch rokov zohľadní zvýšením hodnoty bytu až v roku nasledujúcom po roku, v ktorom bola určená.“
Dikcia § 1 ods. 2 zároveň znamená, že zvýšenie sa uplatňuje automaticky a obce si nevyberajú, či chcú alebo nechcú dané ustanovenie uplatniť. Zvýšenie podľa odseku 2 budú obce môcť použiť prvýkrát v roku 2026.
Otázka:
Obec postavila byty z prostriedkov úveru Štátneho fondu rozvoja bývania. Podľa § 3 písm. c) sa vyhláška nevzťahuje na byt s nájmom regulovaným podľa osobitných predpisov, pričom poznámka pod čiarkou odkazuje na § 10 ods. 11 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov. Znamená to, že sa na nás regulácia nevzťahuje?
Odpoveď:
Výnimka uvedená v § 3 písm. c) odkazujúca na § 10 ods. 11 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, znamená, že regulácia podľa tejto vyhlášky sa nevzťahuje na nájomné byty obstarané z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania inou právnickou osobou (§ 7 ods. 1 písm. g) zákona č. 150/2013 Z. z.). V tomto prípade priamo zákon zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov určuje maximálnu výšku nájomného. Z uvedeného je zrejmé, že daná výnimka sa nevzťahuje na obce, ani VÚC, , ktoré obstarali/obstarajú nájomný byt s výhodným úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania.
Otázka:
V zmysle § 4 ods. 1 vyhlášky „Cenu nájmu bytu dohodnutú v nájomnej zmluve s nájomcom, ktorému nájomný vzťah vznikol pred účinnosťou tejto vyhlášky a trvá aj po jej účinnosti, možno oproti predchádzajúcemu kalendárnemu roku zvýšiť najviac o 20%; ustanovenie § 1 tým nie je dotknuté.“. Je obec oprávnená v prípade nájmov vzniknutých pred účinnosťou vyhlášky od 01.01.2025 každoročne zvyšovať nájomné najviac o 20% dovtedy, pokiaľ jeho výška nedosiahne maximálne 5% z hodnoty bytu podľa § 1 vyhlášky?
Odpoveď:
K danému prechodnému ustanoveniu uvádza dôvodová správa nasledujúce: „Týmto prechodným ustanovením sa má predísť neprimeranému nárastu ceny nájmov bytov. Cena ročného nájmu bytu sa môže zvýšiť maximálne o 20 % z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku. Týmto spôsobom je nárast ceny nájmov bytov v nadväznosti na úpravu § 1 ods. 1 rozložený do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú hoci aj opakovane. Zároveň v prípade nového nájomcu a uzatvorenia novej nájomnej zmluvy po dátume účinnosti návrhu vyhlášky sa automaticky cena nájmu určuje podľa § 1 ods. 1.“
Uvedené ustanovenie má za cieľ chrániť existujúcich nájomcov pred skokovým nárastom nájomného. Znamená to, že sa medziročne bude zvyšovať nájomné najviac o 20% oproti predchádzajúcemu roku, kým nedosiahne hodnotu, ktorú si obec určila ako výšku nájomného (Neznamená to však automaticky, že to musí byť maximálne možné nájomné ako uvádza vyhláška. Je to na rozhodnutí obce, akú výšku si určí, vyhláška stanovuje len maximálny limit).
Otázka:
Na nájomné zmluvy uzavreté po 1.1.2025 sa uplatňuje nová výška nájomného podľa § 1 vyhlášky, takže môže nastať situácia, že rovnaký byt bude mať rôzne výšky nájomného. Je to v súlade s inými predpismi (napr. zákon č. 443/2010 Z. z.)?
Odpoveď:
Výška nájomného môže byť iná a to nielen na základe obdobia uzatvorenia nájomnej zmluvy, veku bytového domu, ale aj na základe samotného rozhodnutia obce. Dokonca je to postup, ktorý MD SR odporúča. Určovanie výšky nájomného je tiež nástrojom sociálnej politiky obce. Bližšie viď „Príručka pre samosprávy - Odporúčania pre samosprávu pri výbere nájomcov a prideľovaní nájomných bytov určených na sociálne bývanie“ dostupná online: https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/legislativa/metodicke-usmernenia/prirucka-pre-samospravy-odporucania-pre-samospravu-pri-vybere-najomcov-a-pridelovani-najomnych-bytov-urcenych-na-socialne-byvanie.
Otázka:
V zmysle § 4 ods. 2 vyhlášky: „Výpočet hodnoty bytu podľa prílohy možno uplatniť do 31.12.2025.“ Akým spôsobom budeme počítať hodnotu bytu po 01.01.2026? Bude sa meniť každoročne príloha Vyhlášky?
Odpoveď:
V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že obec, VÚC, štát nemusí postupovať podľa prílohy. Ako je uvedené vo vyhláške, vlastník si v prvom kole musí vybrať či bude postupovať podľa §1 ods. 1 písm. a) alebo b). Čo znamená, že buď určí maximálnu cenu ročného nájmu vo výške 5 % z hodnoty bytu v ocenení neupravenom o položky podľa § 26 ods. 3 zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (brutto hodnota) alebo z hodnoty bytu určenej podľa prílohy vyhlášky. Prenajímateľ má možnosť postupovať podľa výpočtu, ktorý je na základe jeho rozhodnutia výhodnejší, avšak uvedená možnosť je ponechaná len na prechodné obdobie do 31.12.2025.
V nadväznosti na využitie postupu podľa prílohy sa ďalšie zvyšovanie hodnoty bytu bude následne riadiť §1 ods. 2 a 4. Ak sa nevyužije postup podľa prílohy v prechodnom období (teda inak povedané „umelo“ sa nezvýši hodnota bytu), po tomto termíne sa bude maximálna cena ročného nájmu určovať už len podľa § 1 ods. 1 písm. a) a riadiť sa ďalšími pravidlami §1 (ods. 2 a 3).
Otázka:
Akým spôsobom sa počíta koeficient vyjadrujúci medziročnú mieru rastu spotrebiteľských cien pre stanovenie hodnoty bytu, ktorý bol skolaudovaný od 1. februára 2001?
Odpoveď:
Vlastník nájomného bytu pri určení hodnoty bytu podľa prílohy B vyhlášky zohľadňuje vývoj inflácie vyjadrenej medziročnou mierou rastu spotrebiteľských cien medzi rokmi kolaudácie bytu a rokom 2024 (údaj za rok 2024 bude zverejnený v januári 2025). Súčtom hodnôt medziročnej zmeny inflácie vyjadrenej v percentách si vypočíta infláciu za dané obdobie (záporné roky sa rovnajú 0). Medziročná miera rastu spotrebiteľských cien je verejne dostupný údaj publikovaný Štatistickým úradom Slovenskej republiky zverejnený na jeho webovom sídle. Keďže podľa vzorca pre stanovenie hodnoty bytu je možné počítať len s polovičnou hodnotou inflácie za dané obdobie, hodnota vyjadrená v % sa delí 2. Z takto upravenej hodnoty inflácie sa stanoví koeficient (vo forme indexu 1,000 + 0,.... vypočítaná inflácia).
Modelový príklad:
Byt s rozlohou 55 m2 (PP) bol skolaudovaný v roku 2002 s obstarávacou cenou vo výške 585 eur/m2 podlahovej plochy bytu (OC).
Obec ako vlastník bytu spočíta infláciu medzi rokmi 2002 a 2024, spolu inflácia za dané obdobie (Kcpi) dosiahla hodnotu 82,9% (záporné roky sa rovnajú 0). Keďže podľa vzorca je možné pripočítať len polovicu, hodnota je 41,45%.
Z uvedeného znamená, že vyššie uvedený byt bude mať na základe uvedeného:
Hodnota bytu = (OC × Kcpi/2 ) × PP
Hodnota bytu = (585 x 1,4145) x 55
Hodnota bytu = 45 511,5375 eur.
Pre zjednodušenie postupu MD SR vypracovalo „Pomôcku pre výpočet hodnoty bytu podľa prílohy časti B“, ktorá je dostupná: https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/bytova-politika/regulacia-cien-najmu-bytov-vo-verejnom-sektore/pomocka-pre-vypocet-hodnoty-bytu-podla-prilohy-casti-b-teda-bytu-ktory-bol-skolaudovany-od-1-februara-2001